案例：4個案例看懂房貸利息、受贈房屋、轉讓受贈房屋等個稅問題如何處理
2021-05-26 17:06:10
房子與我們每個人的生活息息相關，新個稅法實施后首套住房貸款利息支出每月可按照1000元標準定額扣除，那么，首套住房貸款利息支出判斷標準是什么?個人無償取得父母或者朋友贈送的房屋是否需要繳納個稅?取得無償贈送的房屋再轉讓出售是否需要繳納個稅?今天，小編與您一起聊聊上述話題。
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一、住房貸款利息支出個稅扣除問題
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案例1
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張某曾于2017年以全款的方式購置一套住宅A，2019年1月又與甲房地產開發企業簽訂購房合同購置一套住宅B，其采取的貸款方式為商業銀行貸款，2019年3月起開始支付住房貸款利息，每月發生的住房貸款利息共計4000元。那么，購置的住宅B不是張某購置的首套房，其發生的住房貸款利息支出能否作為首套住房貸款的利息?
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根據《國務院關于印發個人所得稅專項附加扣除暫行辦法的通知》(國發〔2018〕41號 )、《國家稅務總局關于發布<個人所得稅專項附加扣除操作辦法(試行)>的公告》 (國家稅務總局公告2018年第60號)相關規定：
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個人所得稅專項附加扣除中的住房貸款利息是指納稅人本人或其配偶單獨或共同使用商業銀行或住房公積金個人住房貸款為本人或其配偶購買中國境內住房，發生的首套住房貸款利息支出。
因張某購置住宅A時是以全款購買的，未發生住房貸款利息支出，因此，購置住宅B發生的住房貸款支出應作為首套住房貸款利息支出享受個稅扣除優惠。那么，在個稅扣除方面，張某應注意哪些問題呢?
納稅人在實際發生貸款利息的年度，按照每月1000元標準定額扣除，且只能享受一次首套住房貸款的利息扣除。
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同時，針對住房貸款利息專項附加扣除還應注意以下兩點問題：
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1.住房貸款利息，為貸款合同約定開始還款的當月至貸款全部歸還或貸款合同終止的當月，扣除期限最長不得超過240個月。
2.納稅人享受住房貸款利息專項附加扣除，應當填報住房權屬信息、住房坐落地址、貸款方式、貸款銀行、貸款合同編號、貸款期限、首次還款日期等信息;納稅人有配偶的，填寫配偶姓名、身份證件類型及號碼。
需要留存備查資料包括住房貸款合同、貸款還款支出憑證等資料。
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二、受贈房屋的個人所得稅處理問題
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案例2
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2019年4月，張某的好友王某將其名下的一套房屋無償贈送給了張某，雙方簽訂了房屋贈與合同。合同上標明贈與房屋的價值為80萬元。已知該房屋是王某于2005年購置所得，購置時發生購房支出共計60萬元。因近年來房價持續上漲，該房屋市場評估價格為120萬元。在辦理受贈房屋的手續過程中，張某共計發生相關稅費支出5萬元。
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問題1.張某無償受贈房屋的行為是否需要繳納個人所得稅?
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問題2.若需要繳納，張某受贈房屋涉及的個人所得稅的應納稅所得額如何計算?
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針對問題1：
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根據《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號)第二條、第五條規定：
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自2019年1月1日起，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。
因此，張某無償受贈房屋取得的受贈收入，應按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。
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針對問題2：
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根據《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號)第二條規定：
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所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第四條規定計算。即：對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。
贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。
在本案例中，由于贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格，因此，稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。
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案例3
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2019年4月，張某的父母將其擁有的一套房屋無償贈送給了張某，已知該房屋系張某父母于2010年購置，購置成本為100萬元，并取得了相關購房發票。在辦理產權過戶的過程中，張某發生相關稅費支出2萬元。該套房屋位于市中心地段，目前市場評估價格為200萬元。那么，張某無償受贈父母贈與的房屋是否需要繳納個人所得稅?
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根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第一條規定，符合以下情形的，對當事雙方不征收個人所得稅：
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(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;
(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;
(三)房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。
因此，在本案例中，張某接受父母無償贈與的房產不需要繳納個人所得稅。
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三、轉讓受贈房屋的個人所得稅處理問題
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案例4
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2019年6月，張某將父母無償贈送的房屋以210萬元(不含增值稅稅)的價格出售給了王某，在辦理產權過戶等相關手續時張某發生相關稅費支出5萬元。已知出售的該房屋系張某父母于2010年購置，購置成本為100萬元，并取得了相關購房發票。張某父母在將房屋無償贈與張某時，張某在辦理產權過戶的過程中發生相關稅費支出2萬元。那么，在不考慮其他稅費的情況下，張某將無償受贈的房屋轉讓該如何計算個人所得稅應納稅所得額呢?
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根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第五條規定：
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受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。
受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。
在本案例中，原捐贈人(張某的父母)取得該房屋的實際購置成本為100萬元，贈與過程中受贈人張某支付的相關稅費2萬元，轉讓受贈房屋的收入為210萬元，轉讓過程中受贈人張某支付的相關稅費5萬元。
因此，個人所得稅應納稅所得額=210-100-2-5=103萬元。
