萬事惠小編來講講：房地產企業如何做稅收籌劃
2021-05-26 17:07:29
據統計，房地產企業成本構成中，稅收成本僅次于地價和建安成本，位列第三大成本。在預征階段，各項稅負已達銷售額的8%～12%;項目結束進行清算，則普遍高達15%～25%，一線城市會達到25%以上。對于現在的房地產經濟形勢來看。房地產行業的公司對土地增值稅的籌劃已經刻不容緩。萬事惠小編來講講：房地產企業如何做稅收籌劃。
針對房地產企業而言，傳統的稅收籌劃集中在土地增值稅上，土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。
土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：
(1)利用臨界點
按照稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。
由于土地增值稅適用四級超率累進稅率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級稅率的情況。
(2)收入分散
對于包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設備安裝以及裝修合同。經過這樣處理，房地產企業僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達到節稅的目的。
(3)選擇適當的利息扣除方法
房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按稅法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業進行稅收籌劃提供了空間，企業可根據自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。
(4)代收費用并入房價
很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，后由房地產企業按規定轉交給委托單位，有的房地產企業還會因此而有結余。對于代收費用有兩種處理方法，第一種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取;第二種是在房價之外單獨收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產生影響，但是會影響房地產開發的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。企業利用這一規定可以進行稅收籌劃，選擇第一種處理方式。
(5)增加扣除項目金額
在市場可以接受的范圍內，房地產企業可以采取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設施投入還可以提高產品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發票虛增成本，虛開建安發票屬于偷逃稅款的行為。
(6)費用轉移、加大開發成本
會計制度對房地產企業的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發間接費用”并沒有嚴格的界定。在實際業務中，開發項目的行政管理、技術支持、后勤保障等也無法與公司總部的業務截然分開，有些費用的列支介于期間費用與開發費用之間。企業在組織機構設置上可以向開發項目傾斜，把能劃歸開發項目的人員盡量列為開發項目編制，把公司本部和開發項目混合使用的設備劃歸開發項目使用。這樣把本應由期間費用列支的費用計入了開發間接費用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除金額，從而降低增值額和增值率。
(7)成本核算對象籌劃
房地產公司在同時開發多處房地產時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開工、竣工時間接近，又由同一施工隊伍施工，可以合并為一個成本核算對象。對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。
(8)利用合作建房
按照稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產開發企業可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發。
(9)利用代建房
代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產企業如果有代建房業務，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發。
(10)在合法的前提下延后土地增值稅清算時間
房地產公司可適當與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算;對于能實行以預征代清算的項目，應主動爭取以預征代清算。
房地產企業要想做好稅務籌劃，不能僅僅考慮傳統的籌劃方法，因為傳統方法主要集中在開發企業內部進行籌劃，籌劃的空間、手段、效果都非常有限。要做好籌劃就需要將簡單問題復雜化，總體思路是延伸價值鏈，多造“關聯公司”，將利潤向上下游延伸。房地產企業可以在外圍多打造幾個“關聯公司”，這些關聯公司有的可能在稅負較低的地區，如組建的園林公司位于高新科技園區，屬于國家重點扶持的高新技術企業，其企業所得稅稅率可適用15%的優惠稅率;有的可能享受相應的稅收優惠政策，如組建一個新的廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費向其輸出;有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業所得稅的抵免。經過以上操作之后，再利用這些關聯公司與原來的核心企業發生關聯交易，利用價格的高與低進行轉讓定價，人為地創造出節稅空間來。
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