一文學會土地閑置費與土地滯納金的稅務處理
2021-05-26 17:11:12
土地閑置費、土地滯納金如何稅前扣除?今天我們就通過一個稅務稽查案例來學習土地閑置費與土地滯納金的稅務處理。
案例介紹
W有限公司是一家成立于2011年9月的其他有限責任公司，注冊資本2億元。主要從事房地產開發與銷售業務，企業所得稅由國稅局管理。2017年10月，當地國地稅成立聯合檢查組對該公司2014——2016年度實施了稅務檢查。
該公司開發的樓盤項目于2015年12月達到完工交付條件，2016年11月達到土地增值稅清算條件。
國地稅聯合檢查組在對開發成本—土地成本中核查時發現，該公司2014年土地成本支出中列支了土地閑置費3000萬元，土地滯納金360萬元，這是什么原因呢?
原來，該房地產公司通過2013年10月通過競拍方式取得一塊土地使用權用于樓盤項目開發。后因自身原因，一方面未能按照《國有建設用地使用權出讓合同》約定的時間繳納土地出讓金，造成延遲繳納了土地出讓金;另一方面工程未按照規定時間開工建設，直到2014年才開工建設，因此，被當地國家相關部門因閑置土地逾期開發征收繳納土地閑置費3000萬元及征收土地延遲繳納滯納金360萬元。該公司將上述兩筆支出計入土地成本支出并進行了后續核算。
問題一：該土地閑置費及土地滯納金在項目土地增值稅清算時，能否扣除呢?
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根據《國家稅務總局關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發[1995]110號)第五條第一款規定，取得土地使用權所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補交的出讓金;以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。
根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第四條的規定，房地產開發企業逾期開發繳納的土地閑置費不得稅前扣除。
因此，該房地產公司繳納的土地閑置費3000萬元、土地滯納金360萬元不得在土地增值稅稅前扣除。
問題二：該土地閑置費及土地滯納金能否在企業所得稅稅前列支扣除呢?
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根據《中華人民共和國企業所得稅法》第八條規定：
企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。
根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十七條規定：
企業所得稅法第八條所稱有關的支出，是指與取得收入直接相關的支出。
企業所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產經營活動常規，應當計入當期損益或者有關資產成本的必要和正常的支出。
根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號)第二十七條第一款的規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：
(一)土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。因此，該公司支付的土地閑置費3000萬元可做為開發產品計稅成本在企業所得稅前扣除。
根據《中華人民共和國企業所得稅法》第十條 在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：
(一)向投資者支付的股息、紅利等權益性投資收益款項;
(二)企業所得稅稅款;
(三)稅收滯納金;
(四)罰金、罰款和被沒收財物的損失;
(五)本法第九條規定以外的捐贈支出;
(六)贊助支出;
(七)未經核定的準備金支出;
(八)與取得收入無關的其他支出。
根據上述規定，滯納金中只有稅收滯納金不允許在企業所得稅稅前扣除，該公司按照《國有建設用地使用權出讓合同》規定支付的滯納金、可以在企業所得稅稅前扣除。因此，該公司支付的土地滯納金360萬元也可以在企業所得稅前扣除。
注意：根據《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發[2009]31號)第二十七條第一款的規定，土地滯納金不含在開發成本的計稅范圍之內，因此不能在開發成本中扣除，應在營業外支出中做扣除。
因此，該房地產企業繳納的土地閑置費可以做為成本支出在企業所得稅稅前扣除，土地滯納金不應在開發成本中扣除，應在發生的當年做為營業外支出在企業所得稅稅前扣除。
最終，當地國地稅聯合檢查組對上述問題分別按規定做出相應的稅務處理。
