商業店鋪租賃最容易產生糾紛的幾個法律問題
2021-05-26 17:12:32
? ? ? ?商業店鋪租賃糾紛是比較常見的法律問題，由于大多數朋友在這方面法律意識淡薄，對后期所產生的糾紛預判不足，會造成大量的訴訟情況發生，我想這都不是朋友們想要的結果。
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一調查店面的檔案
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租店面之前，到該店面所在房地產交易中心查一查產權登記情況，要確認：
1)房屋的類型為商業用房性質、土地用途是非住宅性質。這樣你租的店面才可以作為商鋪使用。否則，將面臨無法辦出營業執照以及非法使用房屋的風險。
2)產權人是誰。這樣可以確保你不是在租其他第三人的房屋。
3)該房屋有沒有租賃登記信息。若已有租賃登記信息的，導致新租賃合同無法辦理登記手續，從而導致新承租人的租賃關系無法對抗第三人，也會影響新承租人順利辦出營業執照。
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二免租裝修期
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商鋪租賃中，免租裝修期經常會出現在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要對房屋進行裝修，實際不能辦公、營業，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金。在簽訂租賃合同時一定要明確約定免租裝修期起止時間，免除支付的具體費用，一般情形下，只免除租金，實際使用房屋產生的水費、電費等還需按合同約定承擔。但“免租裝修期”不是法律明確規定的概念，所以，你在租房是要去談，把這個期間談出來。談不出來怎么辦?租還是不租自己看著辦。
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簽定合同發生的費用
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三租賃保證金
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俗稱“押金”，主要用于抵充承租人應當承擔但未繳付的費用。押金主要是為了對付不守約的承租人的。你守約，押金就跑不了。
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四稅費承擔
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按照法律、法規、規章及其他規范性文件規定，出租或轉租商鋪的，出租人或轉租人應當承擔以下稅費：
1)出租：
營業稅及附加租金*5.55%
房產稅租金*12%
個人所得稅所得部分*20%(所得部分為租金扣除維修費用，維修費用每次不超過800元)
印花稅租金(總額)0.1%(在第一次繳稅時一次性繳納，按租期內所有總租金計算。)
土地使用稅按房屋地段每平方米征收，具體以代征機關實際征收為準。
2)轉租：
營業稅及附加轉租收入*5.55%
印花稅印花稅轉租租金(總額)0.1%
上述標準只是法定征收標準，不同區域或許存有不同的征收方法，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實際代征網點工作人員。
雖然上述稅費的繳納主體為出租人或轉租人，但租賃合同中可以約定這些稅費由誰承擔或分擔的比例。就像賣房，一般來說都約定的是賣家要繳的費用由買家出。
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簽定合同時要注意的重要內容
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五營業執照
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租商鋪的目的在于開展商業經營活動，而商業經營活動首要條件就是必須合法取得營業執照，因此，在簽訂商鋪租賃合同時，許多條款都要圍繞著營業執照的辦理來設置，主要涉及以下幾個方面：
1、原有租賃登記信息沒有注銷，從而導致新租賃合同無法辦理租賃登記，從而導致無法及時辦理營業執照;
2、商鋪上原本已經注冊了營業執照，而該營業登記信息沒有注銷或者遷移，從而導致在同一個商鋪上無法再次注冊新的營業執照;
3、房屋類型不是商業用房，從而無法進行商業經營活動，而導致無法注冊營業執照;
4、涉及特種經營行業(娛樂、餐飲等)的，還需要經過公安、消防、衛生、環境等部門檢查合格，取得治安許可證、衛生許可證等證件后，方可取得營業執照;
5、因出租人材料缺失而導致無法注冊營業執照。
對于上述第1、2、3、5條情形，可在合同中設定為出租人義務，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的，應當承擔相應的違約責任;上述第4條情形，可設定為無責任解約情形，以保障承租人萬一無法辦出營業執照時可以無責任解除合同。
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六裝修的處置
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商鋪租賃中，往往需要花費大額資金用于鋪面裝修，為了確保裝修能夠順利進行，以及保障裝修利益，在合同中應當注意幾個問題：
1)明確約定出租人是否同意承租人對商鋪進行裝修，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等，若有特別的改建、搭建的，應當明確約定清楚，對于廣告、店招位置也可約定清楚。
2)解除合同的違約責任，不僅僅考慮違約金部分，因為違約金常常會約定等同于押金，數額不高，往往不及承租人的裝修損失，因此，應當約定在此情形下，出租人除承擔違約金外，還需要承擔承租人所遭受的裝修損失費用。
3)明確租賃期滿時，裝修、添附(新搭建的建筑)的處置方式。
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七水、電、電話線等
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因商鋪經營的特殊性，對于水、電、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應又會受到各種因素影響，建議承租商鋪前，應當先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的，確定如何辦理擴容或增量，以及辦理擴容或增量所需費用，并在合在同明確約定相關內容，以及無法滿足正常進行需求的情形下，承租人人免責解除合同的權利。
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簽定合同之后的問題
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八租賃登記
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租賃合同登記備案，屬于合同備案登記性質。租賃登記要注意的問題：
1)登記與否不影響合同本身的生效，即使沒有辦理備案等記，合同依然在生效條件滿足時就生效;
2)經登記的案件，具有對抗第三人的法律效力，比如，若出租人將房屋出租給兩個承租人的，其中一個合同辦理了租賃登記，另一個沒有辦理租賃登記，則房屋應當租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔違約責任。
因此，建議及時赴該商鋪所在地房地產交易中心辦理租賃備案登記。另外，大多數工商部門在辦理營業執照時，均要求租賃合同經過租賃備案登記。
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九轉租問題
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商鋪市場中經常會遇見許多“二房東”“三房東”情形，這就是轉租問題。要注意：
1)轉租必須取得出租人書面同意，就是產權人的書面同意(知道為什么要查這房子到底是誰的吧)。否則，產權人完全可以解除他與二房東的租賃合同，你與二房東的合同就……。
2)原承租人往往向新承租人主張一筆補償費，即轉讓費，名頭可以是補償裝修損失等等。此筆費用不屬于承租人應承擔的法定費用，但法律亦沒有明確禁止，因此，只要雙方當時協商同意，會受到法律保護。
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十買賣與租賃
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許多承租人經常擔心承租商鋪之后，業主將商鋪出售了怎么辦，其實，承租人完全無須擔心此種風險，因為法律對于承租人賦予了兩重特殊保護：
1)出租人在出售商鋪前，必須在合理期限內(三個月)通知承租人，承租人享有同等條件之下的優先購買權。即若承租人在等同于其他購買人的條件下主張購買該商鋪的，則業主必須將該商鋪出售給承租人，以此保障了承租人的使用利益。
2)即使承租人不想購買承租商鋪的，房東出售后，新的房東也應當履行租賃合同，否則，新房東應當承當租賃合同中的違約責任。這就是“買賣不破租賃”原則。
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十一優先承租權
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首先，優先承租權不是法定權利(優先購買權是)，要約定。簽合同時可根據自身的需要，看是否約定此權利。
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其他注意事項
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在承租商鋪之前，需要了解該商鋪的商業規劃和有關政策等，如果承租人將要經營的業態不符合相關的商業規劃和有關政策，比如承租一個不可經營餐飲行業的房屋準備開設酒店，必將導致人力、財力的損失。在無法確定的情形下，承租人可以在租賃合同中特別約定相關事宜作為解約條件，以此避免遭受不必要的違約責任。
