續簽房屋合同，不關注稅收政策變化損失大
2021-06-11 15:38:07
自然人王某2010年5月購入位于市區車站南路一幢商住兩用宿舍樓。2011年9月，王某將該宿舍樓出租給運河酒店有限公司使用。按照雙方簽訂房屋經營租賃協議，租賃期自2012年至2017年，年租金210萬元，其中房租190萬元，電力設備租金15萬元，辦公家具租金5萬元。承租方應在2012年1月10日前一次性支付6年租金1260萬元，出租方收取租金時，應提供合法票據。雙方均實際履行合同。
合同即將到期時，王某與原承租方初步商談后，草擬了意向性合同修改條款：續租宿舍樓，租賃期自2018年至2022年，先付款后使用，每年1月10日前一次性支付當年租金230.80萬元，其中房租220.50萬元，電力設備租金8.24萬元，辦公家具租金2.06萬元。出租方應提供增值稅專用發票。
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意向合同需繳納的稅款
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王某委托審計人員審核修改合同條款。審計人員分析了合同、電力設備和辦公家具清單等資料后認為，與原合同相關稅種統一在地稅申報不同，修改后合同涉及營改增政策，應分別向國稅和地稅申報。
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(一)應向地稅繳納的各稅
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依據《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發票的公告》(國家稅務總局公告2016年第19號)規定，王某取得的房租收入，在地稅申報。主管地稅機關規定，自然人出租非住房按出租收入的綜合稅率8.50%計算，其中增值稅5%、房產稅3%和個人所得稅0.5%。2018年應繳稅費：
1.應繳增值稅=220.50÷1.05×5%=10.50(萬元)。
2.應繳房產稅=210.00×3%=6.30(萬元)。
3.應繳個人所得稅=210.00×0.5%=1.05(萬元)。
合計應繳稅款=10.50+6.30+1.05=17.85(萬元)。
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(二)應向國稅繳納的各稅
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電力設備、辦公家具租賃收入涉及增值稅在國稅申報，其他稅費由國稅機關代征。
1.應繳增值稅=(8.24+2.06)÷1.03×3%=10.00×3%=0.30(萬元)。
2.應繳城建稅和教育費附加=0.30×(7%+5%)=0.04(萬元)。
3.應繳印花稅=(8.24+2.06)×5×0.1%=0.05(萬元)。
4.應繳個人所得稅=(10.00-0.04-0.05)×(1-20%)×20%=1.59(萬元)。
合計應繳稅款= 0.30+0.04+0.05+1.59 =1.98(萬元)。
在國、地稅繳納稅款總額=17.85+1.98=19.83(萬元)。
稅負率=19.83÷230.80=8.59%。
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合并出租標項的納稅變化
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對于意向性合同修改條款，審計人員的意見是：電氣柜、變壓器等電力設備屬于房屋附屬設施，一般情況下不能單獨出租，只有與房屋一并使用才能發揮其效能。辦公家具已使用7年，可作為出租房屋的配套辦公設施。這兩類動產不需要在合同中單獨反映出租項目，應并入到房租中，租金總額仍為230.80萬元。但合同應明確：承租方在租賃期內，對電力設備和辦公家具按規定用途使用，不再單獨收費，并對資產安全、完整負責和協助出租方定期盤點義務。
通過合并出租標的項目，王某只需在地稅窗口納稅申報，且稅負也隨之發生變化。各稅種計算如下：
1.應繳增值稅=230.80÷1.05×5%=10.99(萬元)。
2.應繳房產稅=219.81×3%=6.59(萬元)。
3.應繳個人所得稅=219.81×0.5%=1.10(萬元)。
合計應繳稅款=10.99+6.59+1.10=18.68(萬元)。
稅負率=18.68÷230.80=8.09%。
經計算與比較，承租方增加進項稅額抵扣金額0.19萬元(10.99-10.50-0.30)，是有利的。出租方減少稅費現金流量支出金額1.15萬元(19.83-18.68)，稅負降低比率0.50%(8.59%-8.09%)。
